Verbesserung der Prävention von Wohnungsverlusten durch geplante Mietrechtsänderung

Mit einem Anfang Februar (08.02.) vorgelegten Referentenentwurf für ein Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete schlägt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine Reihe von Maßnahmen vor, mit denen den weiterhin bestehenden großen Herausforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt, insbesondere dem großen Anstieg der Mietkosten, begegnet werden soll. Unter anderem sieht der Referentenentwurf vor, dass Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung aufgrund von Mietschulden ihre Wohnung behalten können. Dazu sollen die entsprechenden Regelungen, die für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten (geregelt in § 543 BGB und § 569 BGB), insbesondere die sogenannte Schonfrist, einmalig auf die ordentliche Kündigung übertragen und § 573 BGB entsprechend angepasst werden.

Ist eine Mieterin oder ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, kann ab einer bestimmten Höhe des Zahlungsverzugs eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Als Folge droht der Verlust der Wohnung.  Durch eine "Schonfristzahlung" kann eine solche Kündigung unwirksam gemacht wird, indem noch im Räumungsverfahren die ausstehende Miete beglichen wird.

Bisher gelten diese Regelungen nicht für eine ordentliche Kündigung. In der Praxis ist es aber häufig der Fall, dass wegen derselben Zahlungsrückstände neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung erfolgt. Hierdurch ergibt sich ein grundsätzliches Problem: Zwar kann durch die sozialrechtliche Interventionsmöglichkeit einer Mietschuldenübernahme (nach § 22 SGB II oder § 36 SGB XII) eine außerordentliche Kündigung "geheilt" werden, dies gilt jedoch nicht für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Dies führt in der Praxis dazu, dass die im SGB II und SGB XII vorhandenen Präventionsmöglichkeiten ins Leere laufen und die Wohnraumsicherung trotz Mietschuldenübernahme nicht immer gewährleistet werden kann.

Der Deutsche Verein für öffentliche und private Fürsorge begrüßt, dass der Gesetzgeber hier mit der vorgesehenen Neuregelung Abhilfe schaffen will, indem Mieterinnen und Mietern die Chance gegeben werden soll, auch eine ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen verspäteter Zahlung noch einmal abzuwenden. Eine Schonfristzahlung soll künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Mieterinnen und Mieter oder die öffentliche Hand sollen die ausstehende Zahlung noch im Räumungsverfahren übernehmen können. Hierzu sollen die Regelungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung generell auf die ordentliche Kündigung übertragen werden. Dies hatte der Deutsche Verein bereits in seinen im Herbst 2020 verabschiedeten Empfehlungen zur Umsetzung von Maßnahmen zum Wohnraumerhalt in den Kommunen (DV 30/19) gefordert.